近日，深圳市住建局发布了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》的征求意见稿，对闲置和低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，予以支持和规范引导。也就是说，以后凡是非居住类的房屋，只要是商办，都可以改为租赁。
首先告诉大家，为什么要搞功能改变：
1.这是对7月初国家发布的指导各地推进保障性租赁住房建设的顶层设计（国办发〔2021〕22号）的落实，深圳提出的这些非居住类的房屋类型，与国家22号文提的类型完全一致。
2.这是化解非居住类住房库存高的一个路径。非居住类，特别是商业办公，各地库存都非常大，珠三角城市在售商业办公的去化周期也要30个月左右，很多三四线城市甚至去到3-4年。过去，为发展产业，夯实税源，各地规划了太多的商业办公，现在过剩了。
但是，对于人口净流入的大城市，住宅不够，年轻人、新市民对住房需求大，那就把这类非居住类房屋，改建为保障性租赁住房，相当于“去库存”了。
3.堵住“类住宅”。过去，很多产业用地转型升级，各地招商引资，导致大批量的酒店式公寓、公寓式办公、创新型用房（M0）泛滥，助长投机炒作。表面看是办公，实则是住宅。现在，包括深圳在内，已经堵住了，但住宅需求大，才导致泛滥，于是就“开正门、堵歪门”。
1.
众所周知，深圳没地，不管建什么房子，都得靠存量盘活。如果要找出一个城市，在保障性租赁住房方面，它最应该建设，且应该建设量的最多，那非深圳莫属。2021-2025年，深圳要筹集建设的保障性租赁住房不少于全市住房建设筹集总量30%，不少于40万套（间）。
根据“七普”数据，对比2017年统计年鉴数据，2017-2020年深圳常住人口达到1756.01万人，增长了41%，增速为全国最高。人口快速增长的动力在于，过去十几年深圳新兴产业和高新技术成为增长引擎，带动人口集聚，且主要就是年轻人。深圳常住人口中15-59岁人口占79.53%。
从这个比例看，没有哪个城市，像深圳这样年轻。更重要的，深圳落户门槛较低和这些年争抢人才，户籍人口相比10年前翻了一倍，家庭户平均人数为2.25人，比10年前增加0.13人。这意味着，当下深圳的新增居民，不再是10年前的打工候鸟，而是扎根的“家燕”。
也就是说，来了的这些人，要吃饭、要工作、要结婚，还要房子。因此，过去一直承担着深圳近70%实际管理人口（2200多万）的城中村，很难再成为新增人口安居深圳的理想选择了。面临高房价，95后、00后的年轻人和新市民更需要体面的、体验感好的和低成本的租赁住房。
这是他们扎根深圳的第一站，甚至长期居住选择。这就是为啥深圳要大力发展保障性租赁住房。那有多少供应呢？根据住建局数据，深圳已供应保障性租赁住房约3万套，在建及“十四五”预计新开工的保障性租赁住房约10万套，征集市场租赁住房具有初步意愿的约1.5万套。
太少了，距离40万套的任务还有很大缺口。目前，深圳公租房轮候库内有34.7万人在排队等待，轮候周期在5年左右。这样的等待周期，谁也受不了，压力可想而知。除了盘活城中村，深圳推进存量商业办公、工业厂房等非住宅存量房改为保障性租赁住房是规模上突破的最佳选择。
根据2018年度土地变更调查，深圳存量产业和商服用地占比34%，住宅占比只有22%。当下，就业人口密集的服务业、高新技术产业对深圳GDP的贡献超过70%。产业周期20年左右，而用地周期最短也要40年，产业升级了，新产业不用那么多地，混合用地就可以了。
这就需要调整用地结构，很多人以为，楼市的又一次盛宴来了。大家想多了。深圳新市民和年轻人这么多，公租房那么少，在共同富裕的新发展格局下，有限的空间，必须要拿来做保障房，这就是保障性租赁住房。因此，不管是城市更新，还是新增供地，要回归公共属性。
2.
2018年，深圳划定了270平方公里的产业红线。守住了这个区块线，深圳就可以放开手，将产业用地调整为住宅用地，释放出的闲置低效产业空间，主要改造为保障性租赁住房，这是应有之义、也是必然趋势，这与深圳“二次房改”提出公共住房主导的逻辑一脉相承。
近年来，由于环保攻坚、产业链重构，部分产业外迁，产业空间异化为“类住宅”的突破力很强。很多产业空间，借着园区转型升级的名义，大搞各类“类住宅”，所幸在2020年深圳叫停了商务公寓这个类型，也堵住了类住宅。同时，各区现在商办空置率高企（有的高达60%）。
总之，政策需要开正门、堵歪道，“非居改保”的必要性也更加彰显。此次深圳的文件是对“如何改”的指导。这个并不陌生，“非居改保”的前身——即“非居改租”，在“十三五”鼓励规模化租赁（即长租公寓）时期，就已经有政策端的红利（2016年国办发39号文）。
不过，由于改造投入大、回报低的制约，市场参与积极性不高。这一次，国家出台很多优惠政策，缺什么补什么，哪里有痛点、有堵点，就打通哪里。贯彻国家22号文，深圳明确提出，以政策支持推动市场运作，其中最大的政策红利是降低源头端改造和后期运营的成本。
也就是说，市场反映，源头成本太高、后期运营成本也高，那我就给降低成本。比如，非居住用房不变更土地性质，还是商业或办公、酒店等属性；建筑规划指标及不动产登记信息也不变。性质不变，就不用补缴土地价款。但是，如果变更为长租公寓，那就要交钱了。
而且，如果认定为保障性租赁住房，还可以按国家规定，享受土地、财税、金融等专门政策。比如，建行、国开行、农发行等可以提供低息贷款。据悉，他们额度充足，就差有项目申请了。此外，中央财政、发改委、省市级政府提供补贴或专项资金支持，财政奖补也转向这个领域了。
另外，REITs试点很快就突破了，凡是认定的保障性租赁住房项目，这个融资创新会一路绿灯。税收方面，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位出租房源给租赁企业，减按4%的税率征收房产税；用水、用电、用气价格，全部按居民标准执行等。
3.
尽管万事俱备，只欠东风，但远没有我们想象的那么容易。“非居改保”涉及到的顾虑和调整也非常多，比如国家22号文就明确提出，在符合规划原则、满足安全要求、尊重群众意愿前提下推进。这麻烦了，符合规划、符合安全、尊重群众，这都是大帽子，操作起来阻力太大。
深圳文件提出的改造条件也比较严格：商办、旅馆（酒店）、研发用房应以栋、座或者层为单位进行改造，厂房、仓库以栋或者座为单位进行改造。以栋为单位还好改，以层为单位，这是过去没有的。用途变了，特别是住人，要进行安全鉴定，改了以后会不会导致安全问题。
如果有丝毫的安全顾虑，就难以搞下去了。不同部门，利益考量不一样，项目获批是住建部门的政绩目标，而对消防、安全、公建配套全是责任。所以，基于安全考虑，可能就搁置了。或者，提出对房屋进行加固改造，然后再进行安全评估，这些都是时间和经济成本的投入。
还有就是，涉及到某一层和整栋，消防怎么差别化认定呢？总之，不管怎么改，保障性租赁住房大多数是70平米以下的，原来是商业或办公，甚至是厂房的，突然间增加了这多人居住，消防和安全、基础设施（比如楼道、电梯等）能否承受得了，这个问题不能不引起警示。
比如，此次文件要求改造项目用水、用电、用气等公共设施改造，做到抄表到户。但根据了解，过去深圳在推的优质饮用水入户工程改造，未涵盖商业办公、产业园、物流园等非居民小区。保障性租赁住房，必须要进行水管网敷设，整栋还好，按层怎么做，成本也不小。
再比如，建筑绿色节能认定，往往是以建筑单体为单位来进行的，分层改造会导致节能认定的困难；另外，商办一般是大空间、大进深的室内格局，分割成小户型的空间，采光和通风很难达标等。
此外，文件提出，改造项目所在宗地或改造房屋所在同栋建筑物存在两个以上（含两个）共有人的，应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意。这对于商住混合体的项目改造是个大问题。过去，出让了很多商住地块，部分是商业裙楼，部分是住宅。
当下，商业部分都经营不下去了，空置比较严重，改为租赁住房是一个好路径，但要获得上面住户同意是很难通过的。因为，一旦改为租赁，就意味着楼栋的人流复杂，负荷增大了，上面的业主一般不会同意。在上一轮改造过程中，就碰到了这个问题，现在依然无解。
现在来看，从中央到地方、再到城市，覆盖各个环节的各项扶持政策已到位，这是总结过去规模化租赁搞不下去的教训后，有针对性地提出的解决办法。这个任务还不能一刀切，层层分指标，关键是住建部门和市场主体、产权主体一起合作，以一个个具体项目的推进和落实，探索出保障性租赁住房项目认定书出具的模板，并将其标准化，做到可复制和可推广。
